美国房产在第二季度价格大涨，健康的经济和不断改善的就业环境吸引了更多投资者，尽管利率走高，但目前的房屋库存短缺比几年前更加严重，预期房价仍会持续上涨。第一季度零售地产价格增长放缓，工业地产价格增长最快。需要警惕的是：加息和贸易战可能会对美国房产带来不利的影响。

今年第一季度实际GDP增长2%，速度放缓，但依旧近三年来的最好数值，并在二季度开始加速增长，可以看出特朗普政府1.5万亿美元的减税计划开始产生实际效果。第一季度非农业人口就业率已经触及2000年最高水平，商业和消费者信心提升，经济前景依然广阔，美联储此前预计的2018年2.7%的经济增速不难实现。

特朗普政府已经落实了对钢铁和铝进口征收关税，这提高了房屋建造成本，贸易战的另一重要影响是通货膨胀，因为物价和服务价格的上涨，通胀随即转化为更高的贷款利率。6月14日美联储再次加息0.25%，预计今年还将加息2次，明年预期加息3次，利率上涨可能会减缓房产销售的步伐，给房地产带来不利影响。

一、住宅

2017年初以来，美国主要城市的房价上涨强劲，其中西雅图以12.71％ 同比增速夺得头名，排名二到四名的地区分别是：拉斯维加斯，旧金山，圣地亚哥和洛杉矶。据统计，今年一季度美国房产的购买价格同比上涨7%，是2011年以来最高水平，总体房价现已超过金融危机前水平。

越来越高的房价和贷款利率的提高，使得房产购买力持续下降，工薪阶层需要花费收入的31.2%才能负担得起。第一季度房屋购买力指数为157.7。随着利率的不断上升，房产购买力有继续下降的趋势。

另据统计，第二季度房屋年化销售总数比环比第一季度下跌2.5%，第二季度房产销售量不佳的原因是由于库存量的持续降低，这或将影响美国的房市下半年的表现。

健康的宏观经济和就业情况带动房地产行业，尽管房贷利率最近两年持续走高，但目前的房屋库存短缺比几年前更严重，预期房价仍会持续上涨。

二、商业地产

第一季度商业地产价格同比上涨7.1%，除工业地产外其他商业地产和公寓价格增长速度都有所下降，随着美国经济的逐渐复苏和特朗普政府的工厂回国政策影响，工业地产价格以3.3%的增长速度排名首位，二到四名分别是：办公，公寓，酒店和零售地产。

2017度美国商业地产平均出租率为44.5%，主要城市中的洛杉矶、芝加哥和亚特兰大出租率低于平均值，而纽约三区的出租率最高，均超过70%，曼哈顿甚至达到77.7%。

总结：美国房产自2011年以来涨至现在历史高位，短期投资风险较大。第二季度曼哈顿房价中位数年增率下跌7.5%，连续第二个季度出现年增率下跌情况，主要原因是前期价涨太高。从长期来看，强劲的经济和就业会支撑房价继续上涨，但短期看市场正处于价格调整之中。