在瑞士银行今年发布全球地产泡沫指数中显示，加拿大房产投资市场中泡沫最大的竟然是多伦多市，这多少出乎人们的意料，而房产价格远超多伦多的温哥华只排名第四。这可与大多数加拿大房产投资的投资者印象大相径庭。在大家的印象里，如果温哥华排名第四，那么多伦多怎么也不像世界第一。

就让我们一起看看瑞银的排名依据吧。

多伦多排名第一是因为在过去13年中，去掉通胀和汇率因素，多伦多房地产价格实际上涨100%，而同期租金涨幅只有5%，当地居民的人均收入增幅不超过10%。

举个例子，2005年年收入5万元的家庭购买房产需要花费50万加元。但到了2018年，年收入5.5万加元的家庭购买房产则需要花费高达100万了。13年家庭资产的增加速度跟上房价上涨的速度，对发部分家庭来说几乎是不可能完成的任务。

温哥华尽管房屋基准价格仍然高于多伦多，但泡沫并没有多伦多大，去掉通胀和汇率因素后，温哥华房价在过去13年实际增长只有25%，但温哥华的租金上涨为5%，而收入增长还不如多伦多，只有区区的3%。

1、上述数据是去掉通胀和汇率因素的，基于瑞士银行在全球金融业的地位，可以说该数据的可信度极高。

2、如果过去13年两个人都带着100万加元在加拿大房产投资，很显然购买多伦多的房子比购买温哥华的房子多赚4倍。这个结论同样难以置信。

瑞士银行将多伦多和温哥华的地产泡沫归因于低利率和外国资本进入。如果瑞士银行的判断是正确的，那么多伦多和温哥华地产都将陷入重大危机中。因为：

1、加拿大进入加息周期，低利率时代正在远去。

2、外国资本正在抽离，唯一愿意来投资的中国资本还被安大略省和卑诗省通过政策严格管控了。

既然两个推动房价上涨的因素都正在消失中，那么接下来的故事就很简单了，房价将开始回落，至于会回落多少，那就要看加拿大政府如何计划了。

除了对基本面的分析，瑞士银行还指出多伦多与温哥华的地产泡沫形成有另外一个重要原因，就是人性。

人总是充满欲望，所以人性少不了贪婪。当房地产价格持续上涨多年时，害怕错失机会是绝对主流的思维方式，即便经济基本面已经悄悄改变，但人性不会马上掉头，房地产市场在惯性中还能维持一段僵持，这对投资者来说或许是最后的逃顶机会。

最后，瑞士银行的分析师指出：高估的市场中，投资者至少不应该期望中长期的实际价格会上涨。

相比之下，温哥华的泡沫比多伦多更容易接受，尽管房产市场陷入冰河期，但买卖双方都很平静，开发商的新房建设节奏也稳步放缓。反而是多伦多，全城有近400个新公寓项目正在建设中，是北美新建住宅最多的城市，比排名第二的西雅图多出40%。所以多伦多时加拿大房产投资市场中泡沫最大也是风险最大的。