投资美国商业房产在海外美国房产投资中占有70%以上的比重，最受欢迎的就是办公楼和出租公寓。2019将至，海外美国房产投资价格趋势怎样哪？

      早在2011年，美国出租公寓开始了一轮加速发展期。这是出租公益收益最明显优势的一年，投资者认为商业办公楼可以更好的抵御经济下行趋势，降低投资风险。而当时的房产市场供需相差很大，正是这样供不应求的局面，支撑了租房市场的发展。之后的几年中，美国房产一直在持续增涨，直到去年，工厂、商户、出租公寓及办公楼平均价格分别增长了 10%-4%不等。但是交易量开始有了下滑趋势。可以说涨跌并存，比如酒店行业，就跌落的比较明显，一度从 15 点高点跌幅高于 50%。

      美国办公楼未来价格趋势：轻微增幅

      美国房产中办公楼租金在 15 年达到一个增长高峰。之后一直保持轻微增幅，预计2019年，依然会持续轻微增幅的态势。18 年美国的失业率低于 17 年失业率。失业率的降低有望提高办公楼的需求，为行业发展带来增长空间，但幅度不会很大。基本上，美国的办公楼房产达到一个稳定平衡的状态，供需平衡，不会有太大起伏，算是稳健型投资。

      美国出租公寓未来价格趋势：租金上涨趋平

      2015年之前的几年，租房市场都处于供不应求的状态，相应地出租公寓价格租金也一直创高。但是近三年租房市场供给已经超过需求，空置率有所上升。相比之前较高的增长率，目前租金上涨幅度趋近稳定。

      美国目前还有相当一部分出租公寓正在建设，19年整体来看供给会超过需求，因此租金上涨将会继续趋平，当然这是针对一线城市而言的。在美国很多二线城市的租金增长率远高于全国平均水平，所以在这些地方的出租公寓市场，还是很值得投资者去关注的。

      在美国投资房产，一定不要只把关注的焦点放在一线城市，比如佛罗里达州萨拉索塔市、北卡州夏洛特市的出租公寓，城市人口的增涨在带动公寓需要，房租也在上涨。对于投资者来说，这是很值得期待的，萨拉索塔市的出租公寓资产回报率近8%，全美出租公寓的资产回报率仅仅达到5%。所以从公寓资产回报率来看，2019年萨拉索塔市出租公寓收益可观，但在投资的时候需要关注相关风险。

      夏洛特市出租公寓市场同样正处于发展阶段。一方面，人口持续增长，且增速在 去年有所回升，说明市场对于出租公寓需求进一步增长。另一方面，现在租金丝毫没有回落迹象，带动供给持续上涨。强劲的供需预期能为出租公寓的增值提供支撑，市场的投资收益值得期待。

      对于投资者来说，在海外美国房产投资一定要掌握其市场规律，投资不是投机，风险与收益共存，国人更喜欢稳健增涨的投资方式，而非一夜暴富。所以不要只是听信别人的说词，盲目跟风，更不要只是拿别人几年前的投资收益去做参照，一定要多多了解美国房产市场。