在美国，房产有两个重要特征：第一，房主就是地主，屋主对房屋及所在土地拥有永久所有权；第二，房屋与土地均要缴税，对许多有意向或正准备在美国买房的华人来说，为了合理避税，了解清楚美国房产税如何计算与流程显得尤为重要。本文将对美国房产税如何计算与流程进行详细介绍。
美国房产税如何计算呢？
房产税是在美国不可避免要缴纳的税，通常是对区域内私人房产、空地的房子进行征收。
房产税率的确定会基于房产评估价值，往往各州会有不同的规则。房产税缴纳时间一般来说每年两期，在4月和11月各缴纳一次。
缴纳房产税前，首先要清楚一件事，美国绝大部分房产是房屋本身加土地，房屋地基、院落的土地所有权都归属在范围之内。所以，房产税实际上会对两个部分缴纳税款，一是房屋本身价值，二是地产价值。
1. 评估房屋价值
房屋价值通常由当地的专业的评估人员决定。为了了解房产的价值，可以联系当地评估员的办公室或者当地的税务机关。许多评估员都有在线工具，可以根据地址查找房产价值。有时屋主也可以从金融机构获得价值估计。
大致说来房地产评估的基本原则有3个： 参考同地区，同类房屋最近一段时间的成交价格，这是评估房屋价值（包括土地价格）的主要参考因素；
房屋价格加上土地价格，即在当前建材成本和劳动力成本下，在同一块地皮上修造同类房屋的造价，并根据相应的新旧状况进行折旧处理； 假定房屋用于出租，可以收到多少租金。
综合以上三点，并结合当地经济状况，可以得到房屋的评估值。地方政府根据估价员的评估，会将新的房屋价值评估报告提前半年通知屋主，如果屋主觉得价值评估符合心理预期，就等着政府寄来新的税表；如果觉得和心理预期相差太大，可以提出要求重新评估，政府会委托评估员，重新审核评估报告并将结果寄给屋主。屋主如果还不觉得不合适，可以要求上诉，由法庭最终裁定。
2. 评估土地价值和周边设施获得的总价值
在大城市，往往土地价值高于房屋价值，所以房产税率一般会以土地的价值为基础。土地越有价值，房产税越高。因为土地的价值会随着时间而改变，所以即使地方政府没有具体改变房产税税率，屋主自己也应该大概了解拥有的土地值多少钱，提前预估房产税率变化趋势。
一块土地的价值通常由两件事决定：土地本身的价值和附加任何东西的价值。要知道财产性的总价值，就需要将这两个值相加。通常，本地评估人员可以提供这两个信息。
举例来说在美国A县买了一所房子，预估价值为357000美元，由于靠近繁华商业区以及两处便利的高速公路，预估价值是307000美元。加上这两个值，我们的财产总价值为357000 + 307000 = 664000美元。在接下来的几个步骤中，我们将使用这个值来计算我们的房产税。
3. 查找房屋所在地区的地方政府税率
房产税税率每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率在1%-3%左右浮动。 有一个简单的计算公式：房产税税率＝预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。不过即便是同地区，房产税税率还会随时间变化而变化，这取决于征税机构的需要。
比如A县有预算短缺，就可能会提高税率以使收支平衡。因此了解房屋所在地区，政府的最新财政信息至关重要，与评估财产价值一样，通常可以从当地税务机关得到这些信息。
4. 发现其他地方机构的财产税税率
房产税的总税率一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分共同组成。所以地方政府并不是唯一需要征收房产税的组织，其他为当地社区服务的组织也通常会设置相应的房产税。值得注意的是，大多数公立学区的大部分开支都来自地方房产税的财政来源支持，城市、城镇和其他地方实体也可能需要缴纳一定的房产税。
在我们的例子中，假设我们生活在ABC州的D市，我们需要支付1%的州税率，同时D市还拥有自己的2%的房产税，最后D市公立学校会以3%的税率征收自己的学区房产税。
5. 计算总税率
当知道所有不同类型，但必须支付的房产税税率类型时，计算全部的税率就相当容易了。首先将不同的税率相加，以获得需要支付的总房产税率。
在例子中，由于我们有全州1%的财产税，2%的市税率，以及3%的学区税。
我们总共需要支付1% + 2% + 3% = 6%的房产税税率。 还有一个需要关注的税项，那就是额外地产附加税。
当购买的房子属于新发展区，一般地税在基础税率外还会有额外地产附加税Mello Roos tax，这个税主要用于该区域的基础建设，如学校、公园等公用设施。 对于额外地产附加税缴纳的年限可以在购房时和卖家或开发商确认，他们会准确告诉你。 通常基础税率是1.2的话，额外地产附加税是零点几。
6. 计算总房产税
把总财产税率乘以正在计算的房屋与土地总估值，就将得到财产税总共需要多少钱。 在例子中，总房产税率是6%，房产价值664000美元，0.06×664000美元=39840美元。 则39840美元为最终的房产税。
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