什么是用益物权？

泰国房产的用益物权或用益权在泰语里叫做 "Sidhi-kep-kin"，为泰国房产的使用和享用提供临时所有权，也就是使用权。优势是只要泰国房产没有被破坏或改变，就可以从他人的泰国房产中获得利润。

用益物权的应用

* 尽管法律不禁止外国人申请注册土地的用益物权，然而，这仍然由土地关于裁决是否批准。

* 与土地拥有者签订协议的人叫做“用益物权使用者”，用益物权的注册与租赁类似，最长为30年。

* 一旦注册，它和地役权作用相同，土地所有者不能出售或转让土地，直至用益物权终止。

* 用益物权使用者归还泰国房产时，必须保证未损坏，跟授予用益物权时一样。

* 用益物权使用者负责管理房产的费用，缴税，对其债务应付利息。

* 如果所有者有要求，用益物权使用者要为泰国房产买保险，避免所有者的利益受损失。必须在用益物权的使用期间支付保险费，你的权利也会在地契上登记。

* 用益物权在用益物权使用者死亡后到期，所以不能继承。

用益物权的转让

一、转让给第三方

* 根据民商条例1422章，用益物权使用者可以将权利转让给第三方。

* 用益物权转让人仍然可以对第三方对用益物权的损害进行索赔

* 用益物权的一个有趣的特征是，用益物权可以跟第三方签订30年的租赁协议。所以用益物权的使用者在生前如果签订了30年的租赁合同，承租人将继续持有租赁权，直至到期。

案例分析：

最高法院2297/1998条规定，出租人（房东）不一定是泰国房产的拥有者，因此用益物权的使用者可以出租房产。倘若在租赁期内用益物权使用者死亡，只有用益物权终止，而不是租赁终止。

二、通过继承方式转让

* 用益物权使用者可以用继承的方式，转让土地使用权。

* 然而，土地部门的官员是否准许转让土地的权利，还有待观察。与登记租赁的12.5%的评估或市场租金价值相比，该泰国房产不征收年税。