目前美国的经济情形越来越不明朗，房价可能已到高位。西雅图的房价已经开始下跌了。美国经济衰退的风险也在增加，在美国房产投资，房价随时可能下跌。这种情况下，我们还应不应该在美国房产投资？

在美国房产投资需要因人而异。得看有多少资金，投资区域，风险偏好，年龄阶段，投资的目的，等等。首先，选择房产所在的区域，每年房价的涨幅不大。其次，通过计算发现，投资房产比起基金和债券，风险少，收益高。最最重要的，投资房产必须有自己的原则。

在买每一个房子之前，应该想好退路。买房子的原则，即便将来房价猛跌，房子卖不出去，可以把房子出租出去，而且， 有正的现金流。这样，足够熬过熊市，等待牛市的到来。

历史数据告诉我们，美国的房产市场一直是螺旋式上升的。等到房价再次上升的那一天，同时获得现金流和房产增值两部分的收益。

投资美国房产的原则

满足1%的原则

1%是行业内公认的的买出租屋的标准。也就是说，如果是10万美元的房子，那么一个月的租金应该是在1000美元以上。一个房子如果能够满足1%的原则，那么在支付了地税，保险，以及房屋贷款之后，一般会有正的现金流。那么如何确定房子的租金呢？你可以通过网站zillow.com 或者rentometer.com 确定。

出租率高的地区，房子平均空置期少于45天

房子能否出租出去，多长时间出租出去，决定了一个房子是正现金流还是负的现金流。所以，房产的空置期很重要。如何确定房产的空置期？可以找当地的物业管理公司咨询，或者找当地的房产经纪人查一下数据库，看看目标房区域的房子，都是多长时间卖掉的，或者自己直接到zillow.com中查询一下。

房子不在水灾区

这个点主要是考虑到房子在未来出售的受众以及在持有房子的时候的现金流问题。水灾险的价格太贵，会导致现金流太低。

独立别墅

做出租，可以买整栋公寓或者独立别墅。他们各有各的优点和缺点。

买整栋公寓的优点是管理方便，现金流较高。缺点是所有的鸡蛋放一个篮子里，加大了风险。同时，转手要比独立别墅相对来说难一点。

买独立别墅是为了规避风险，同时，也是将来转售方便。万一我们要离开现在的城市到别的城市去，出售独立别墅也会容易一点。

独立屋的另一个好处是，房子的升值与否，是跟周围房子的价格息息相关的。如果市场好，周围房子价格上扬了，你的房子的价格，也会水涨船高。这个不像独栋公寓，公寓的价格跟周围的房价关系不大，主要跟租金收入有关。

独立屋在开车1个小时的范围之内

这是为了节省时间成本。我曾经买过一个开车近 1.5 小时的投资房。每次去看那个房子对我来说，都是极大的痛苦。

买需要翻新的低价房

买房子就像买股票，需要做价值投资。没有问题的房子，大家很容易估算出该房子的价值，导致你很难用低价买到有价值的房子。对于那种需要翻新的烂房子，尤其是法拍屋，银行屋，价格会比较低。低价买入破房子，通过翻新，你就可以做到给房子增值。翻新后或留或卖，无论市场上房子的价格如何波动，只要你是在足够低的价格买进的，又是有现金流的，你自然是没有什么可怕的。

结论

从房子的位置，价格，房屋的类型方面做出了规定。从买房的时候，就开始考虑到将来的市场风险，做到未雨绸缪。即便将来房价暴跌，也不至于手足无措。

鉴于美国各地方的美国房产投资市场不同，地理位置各异，新旧房子不一，个人情况不同，你可以根据我说的原则，适当调整，整理出最适合你个人情况的房产买卖原则。