美国商业房产的规模目前已经达到了国内生产总值的十分之一，是美国经济的重要组成部分。对于那些想要进行海外资产配置的投资者来说，美国商业房产的投资价值也是其他国家无法比拟的。在美国经营商业地产，可以获得美国公司经营的经验，有助于帮助投资者融入美国的主流社会。

有人会问，什么是商业房产，一般来说购物中心、写字楼、酒店等都可以算作商业房产，也就是说居住目的以外的建筑都是商业房产。其交易流程和普通住宅并没有太多的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。

此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。

美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的美国商业房产，在投资过程中会有很多的风险，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，在确定投资之前还需三思。