投资墨尔本房产，是选择公寓还是别墅，相信很多计划在墨尔本买房的投资者都为此伤过脑筋，那就让我们具体分析下这两种房产究竟有什么不同以及各自的优缺点。

那么到底选公寓还是别墅好呢？我们需要从租金回报、空置率对比、房屋增幅回报、租客人群等几个方面分析。

1. 租金对比

从数据分析看，墨尔本市中心公寓的租金是明显比别墅高的，租金回报率在5.6%左右，但是物业管理费相比别墅来说是额外的一笔费用，每个季度平均都在1000澳元左右，使得租金年收益没有数据那么高。

这对于追求租金回报的投资者来说也是一笔不小的投资成本。如果我们按照80%的贷款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理费和市政费，中介管理费我们也要算进去。如果完整的算下来的话，贷款做到8成的话，公寓一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话，公寓一年会有1500～2000澳元的正现金流。

反观别墅，年租金是无法与公寓的租金做对比的，毕竟出租的市场行情不同，但是别墅都是独门独户的，是几乎不会存在物业管理费，同样的我们用相同的贷款情况，算上市政费、中介管理费和土地税，一年下来的现金流肯定是负的，每年还需要3000～4000澳币的支出。

所以，从租金角度来看的话，公寓是会比house占有一些优势，但是如果贷款比例高的话，公寓的现金流也会出现负的，house的话，房东一周则需要补70～80刀来养这个房子。

2. 空置率

澳洲政府每年对于新建房屋数量的审批是有严格的限定的，会根据整个区域人口发展的速度和规模，来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在时间内没有出租出去的。

通过对比，可以看出墨尔本市公寓的空置率在1.4%，别墅的空置率在0.7%，租房市场都挺活跃，这样也说明了墨尔本房屋的供应和需求是相对稳定的，并不会出现供过于求的状况。

3. 房屋增幅

从租金角度，公寓的优势是比别墅大，但是从房屋增值的角度来看，别墅的优势是要大于公寓。从近10年的数据来看公寓有明显下跌的可能，所以公寓的风险会比较高。

近年来很多海外买家贷款受到了政策的限制，买家没有足够的资金购买房子。有很多底价抛售的楼花出现市面上，导致整个二手房市场和新房市场都受到冲击，房价的增长幅度不大。

别墅是占有自主的土地，从历史的数据来看，别墅只涨不跌，房产升值的空间是比公寓大的。

所以，从房屋增幅来看的话，墨尔本的公寓是远远逊色于别墅的，这其中还有许多其他原因，例如政府规划，学区效应以及商圈的规划等等，我们需要根据每个区域进行具体的分享。

4. 租客人群

租客人群也是我们投资房要关注的另一点，这会直接影响到我们房屋的保养和租客的稳定性。

别墅的租客人群主要以本地的家庭为主，而公寓的则是单身人士比较多，公寓租客以海外留学生为主。相对来说家庭为单位的租客的稳定性会比单身人士的稳定性高，家庭租下一套别墅都会住个两三年，对于房东来说是比较稳定的，而公寓可能每年都会更换租客，这也会照成在租客更换过程中所产生的一些不必要的空置。

所以说，别墅的租客不如公寓那么多。但是一旦出租出去之后，租客是会比较稳定的，房东也会比较省心。

5. 墨尔本与悉尼公寓对比

看完以上这波强势的数据分析，我们再将把墨尔本公寓和悉尼公寓做一个对比。

墨尔本市中心的公寓供过于求的说法相信投资者一定听过，这并不是无稽之谈。墨尔本的公寓数量远超悉尼，同时墨尔本公寓的面积又小的难以置信，一样在市中心的两房，悉尼的面积至少是70m²，墨尔本却能够做到在55m²中同时拥有两室两卫和一个客厅，这面积堪称蜗居。

在澳洲房产投资的主要回报在于房产自身的升值，如果房产有一个很好的价格，租金回报也很理想，同时又能有一个不错的增幅空间固然是一个非常好的产品，但是如果只是追求房价的便宜，每年几千澳元的租金收入而忽视了房屋增值所带来的回报，那想必是一个因小失大的决定。

所以，对于计划投资墨尔本房产的投资者，建议选择一些规划比较完善，有发展潜力的别墅做为我们投资的产品。