什么是转贷/贷款重组 

澳洲房产转贷/贷款重组（Refinancing）通常是指终止和现在房屋贷款所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对澳洲房产重新评估，降低贷款的 LVR（即Loan to Value Ratio， 贷款占澳洲房产价值的比例）或保持不变。转贷也可以不换银行，而是要求原有银行把贷款重做，达到一些目的。

如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment  Fees（提前还款罚金）等，另外政府房契和贷款的 Discharge 和Registration，加上新的银行贷款申请时的费用（如果有）。

为什么要转贷 

1- 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2- 考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，转贷到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3- 把澳洲房产价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对澳洲房产价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面，以备以后随时使用），通常存放于对冲帐户，让资金更加灵活。
4- 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
5- 简单地考虑更换银行，寻求更好的服务和贷款管理。

举例说明为什么要转贷

第一年：购得澳洲房产价值10万澳币的贷款9万澳币，自己支付1万澳币和其他政府费用。你选择了IO（InterestOnly）Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年：你的贷款额度仍然是9万澳币（因为你没有多还本金），但是现在的澳洲房产价值增加到了12.5万澳币，这时候LVR=72%
第五年：你的贷款额度降到了8万澳币（因为你有开始还一些本金），现在的房屋价值增加到了15万澳币，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定：买辆新车、买投资房、结婚。

你需要额外5万澳币的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行转贷，你多借5万澳币之后，新的贷款额度增加到了13万澳币（8万+5万=13万），澳洲房产评估价值15万澳币，LVR=87%。

在转贷的时候，经常也会使用 Slip LoanAccounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。如果转移到另一个银行，您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

转贷操作与所需材料 

通常澳洲房产转贷和一个New Purchase所需要的材料和程序类似，但有一些简单的不同，有包括不需要购房者的房产律师介入，银行之间的律师会协商做好Settlement，因为时间上不需要特定的要求（新购房产需要42天Settle）因此转贷通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。

要做好充分的时间准备，通常在4周左右的时间：

由于有些时候Discharge处理会耽误时间，许多银行通过First Title等保险公司，通过Fast Refi的产品，可以不需要提前做Discharge，而是在新的银行Refinance申请批准后，在settle时直接还清之前的贷款，然后实现settle更加顺利的发生（通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用Fast Refi）。

转贷的常见问题 

1- 转贷银行一定要估价吗？
通常转贷新的银行需要对澳洲房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整，担心银行不接受房产抵押，可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价，只要LVR控制在80%或以下，可以绕过估价系统。房产律师会根据您的情况做出一个合理的判断和建议。

2- 转贷拿出来额外的资金放在对冲账户是不是就要交利息？
答：这部分资金，如果您不需要动用是不需要偿还任何利息，贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时，这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。
 
3- 转贷时除了discharge手续费会有其他额外费用吗？
答：如果您没有固定利息，或固定利息已经结束，通常不会有其他break cost，然而请查看购买澳洲房产时的原贷款合同，与贷款经理确认，确保不会有额外费用。