在澳大利亚购地建房概述
在澳洲，买地建房顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。买地建房（House & Land package）需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同，各一式两份；在所有澳洲当地开发商出售的房产类型中，有近60%的房子是属于这种类型。澳洲允许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省去建筑房屋印花税。
如果已有建造规划并期待付诸实施，那么你就需要申请一些许可证，并考虑雇佣一名建筑师和建筑勘测师。虽然各类许可证的申请程序极其繁琐，但他们更大规划的作用还是为你确保建筑的安全性、合法性以及周边环境和社区的宜居性，而且这才是值得你关注的方面。把这些工作做好，可以在未来省去很多麻烦。
规划许可证
规划许可证是准许地块用于开发的法律文件，当然，该文件也会涉及其他方面，如建筑美感和边界的相关规定，规划将系统地规定建筑的用途和选址及其外观。规划许可证和所有申请表均由当地市政颁发和提供，不过，如果需要建筑许可证，你最好还是联系建筑勘测师（因为他们才是真正参与勘测的人）。
建筑许可证
在申请建筑许可证之前查明是否先需要获得规划许可证。建筑许可证是由注册建筑勘测师签署的书面批准，准许建筑施工、房屋更改、拆除、修缮或移除。该许可证表明相关规划和房屋规格符合市政要求或安全规则，可随时开工建造。
自行申请许可证
自行申请所有许可证看起来的确有点让人望而却步，因为这整个过程是如此繁琐。不过，如果你已决定不雇佣任何代理，以下有几个步骤可供您参考：1- 把你的想法告诉邻居：任何针对施工项目的反对意见大都来自于你的邻居们，他们可能觉得你在一定程度上侵犯了他们的隐私、房屋采光或视野。
2- 亲自拜访当地市政办公室：你需前往收集各类许可证的申请表、查看地图并问询相关建筑限制或能源效率的需求。
3- 与建筑师、设计师或绘图师一起草拟符合市政规定的规划图。
4- 把你的规划方案交给市政查看：记得携带有助申请的相关文件。倾听他们的意见并准备好相应地修改你自己的想法。
5- 向市政提交申请。
一旦申请获得批准，你就能获得一份建筑许可证。之后，就可以开工建造了！
许可证的花费
建筑许可证的花费取决于施工项目的类型，因拟建项目的面积、规模和施工难易程度而有所不同，价格也会根据市政或勘测师的不同而有所变化。
注：将许可证视为建筑安全性的保证，而不是一种负担。与任何因不符合规定而产生的罚款相比，许可证的价格简直就是小菜一碟。
豁免许可证申请
在与当地市政沟通时，向他们咨询你准备施工的项目是否可免除申请。只是有一些基本调整，就有可能跳过申请许可证环节。你的目标就是找出任何能够免除许可证的条款，因为，如果能在最初规划时进行适当调整，让建造符合市政的相关规定，就有可能完全不需担心许可证这回事。这就好比让自家户外平台的高度不要超过邻居家的围栏一样，非常简单。应该向谁咨询
作为业主，你需确保在施工前就已获得所有规划和建筑许可。幸运的是，建筑师、设计师或绘图师可被任命为执行人并代表业主获得许可证。然而，当第三方介入时，业主就要准备好相关合同。合同内容需明确指出代理身份以及是否由他们代表业主获得许可证（此外，业主还需承担相应费用）。如果你已拥有一套有产权的房产并想要将其翻新，在施工之前，你同样需要与物业公司确认， 因为只要牵扯到公共区域或其他业主的地块，都有可能不被允许施工。
选择一名建筑勘测师
建筑勘测师可由建筑师任命，不过，最保险的还是自己亲自挑选。这样，他们的评估结果才会让人更加放心。发行建筑许可证的建筑勘测师需在特定时期的工作完成之时对其所检测的地块负责。他们还会在施工满足其基本要求时颁发最终勘测许可证或使用许可证。建筑师有责任在每一期工程竣工时给予建筑勘测师实质性的建议。
注：如果需要评估施工是否符合合同内容（例如，所有浴室的瓷砖均已完成），建议雇佣一位独立建筑顾问。
购地建房的流程
1- 预定土地和户型
当你选中属意的土地和别墅户型后，签署预定书，支付一笔订金，一般是5000澳币，向土地开发商申请保留这块地，订金会在规定的时间内退还给购房者。
2- 委托专业的房产过户律师
澳洲购房者都需要请一位代表律师帮助完成从FIRB申请（如适用）、与开发商代表律师沟通和房产交接等整个程序。房产过户律师可以从律师工会网站找也可以由卖房中介推荐。
3- 签署合同
当收到您的预定表格之后土地开发商和建筑商会分别将合同在数日之内发给您的律师或者房产中介，因此购买House and Land Package时，您需要签署两份不同的合同（土地合同、建筑合同），外籍人士还需支付FIRB申请费，待合同成为无条件合同后，买家开始支付土地别墅的首期款。
4- 申请FIRB许可（如适用）
澳洲房产的海外投资者（没有澳大利亚公民和永居身份的海外人士）需要向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。
5- 申请贷款
House and Land Package土地+别墅组合进行贷款，贷款要在土地交割之前完成。
注意：购地建房资金一定要充足一些，因为在这个过程中会可能出现一些其他的意外费用，防止最后卡在一半没有办法进行，这样既要承担利息，有无法完工没法交割房子。（选择builder上要非常注意，因为多数的builder合同都不是固定费用，标价是一个，建筑开始后会有很多其他条款比如coucil的要求不同，再继续提出额外的费用等，需要非常小心。）
6- 土地交割
买地建房的类型，您首先购买到的是一块空地，购买时开发商会告知一个大概的土地交接过户的时间。土地准备交接的前两个星期政府颁发土地注册证，开发商律师拿到注册证后通知买家律师，买家律师会通知您：土地交接时需要的资金。对于做了贷款的买家，需要准备的尾款是：土地+别墅的总价-贷款额+律师通知的其他政府费用；交接前2天尾款需要到账，交接当天银行会安排进行交接扣款以及贷款的房款。
7- 建筑施工图申请
土地交接后，建筑商需要向政府提交别墅设计施工图，需要得到政府的批准。一旦建筑许可证收到后，正式施工一般会在两星期后全面展开。盖房子之前都要做土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。有的买家为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。因为合同已经签了，这时重中之重就要提防建筑商的第一次涨价了。
一般建筑商会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。根据澳洲相关的规范里给出的七种土质（从硬到软排列）。一般来说，土质为A, S, M, H1 和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。很不幸的是，澳洲大多数土地的土质都是‘P’。如果条件允许，您在买地的时候最好和卖家问清楚，尤其是具体这个建筑平台（building platform）定下来没有。因为土质这个东西很难讲，挖挖坑填填土的，土质很可能会不一样，闹不好还要重做。所以要先确定标高，再做土质勘测。
8- 找个设计师画设计图
设计图牵扯一个版权的问题，建议找个设计师来画图，画好了，这个图就是你的了。可是找个建筑商来画图加盖房的话，画好了，盖好了，虽然房子是你的了，可是这设计图是人家建筑商的。
9- 找建筑商要报价
找建筑商要报价的时候，你要带好设计图和土质勘测报告。一般来说，要报价有两种情况，一种是找熟人介绍，然后要上几个报价来对比，另一种是公开的招标。在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目，这样做到心中有数。如果公开招标的话，很多小型的，无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了，而且来投标的建筑商对标书（和报价）的准备也会相对细心一点。不管用什么方法，拿到了几个报价以后，要进行对比的。当然也有总包的承包商，直接弄个交钥匙工程也可以。总包和分包是有很大区别的。打个比方，如果是总包，出现了问题，承包商会先开始内部商量，找个冠冕堂皇的理由给你，让你不得不付钱；而把各个专业分包出去就不一样了，如果出了问题，谁的错误谁负责，觉得谁不行就换一个。
10- 建筑施工
土地交接后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程一般分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。每个阶段完成之后收该阶段的建筑款。对于没有贷款的买家，一般需要在收到付款通知的一周之内付款；对于贷款的买家，需要在收到付款通知之后向贷款银行提交付款申请，银行评估工程进度之后放款。
建筑商收钱都是按阶段收钱的。第一阶段地基收钱不超过15%，第二阶段框架15%，第三阶段封顶35%，第四阶段装修25%，第五阶段完工阶段10%。
11- 验收交房
竣工后由专业验房机构为您检查房子，目的是为了检查验房的瑕疵有没有修复的问题，验收结束后正式交房同时获取钥匙。如果开发商包租的项目，钥匙则交给租赁管理公司代理出租。
购地建房过程中验收交房显得尤为重要，原则就是要多问，多想，多跑，做到心中有数，才能用最佳性价比盖出自己梦想中的房子。
