内参暖贴:
美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所，是满足人类居住的需求，不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资，而不是短期投机。
在讨论美国房产升值率之前，讨论一下为什么我们想知道呢。升值问题之所以重要，因为它能帮我们判断是购买美国房产好还是租房好。即使是很小的升值率，也能很大程度上改变购房的长期价值。价值23.5万的房子，如果房屋升值率为3%，30年后就是48.5万；如果升值率为4%，就会值64.9万。即使是一个百分点，也会造成很大差别。
想知道美国房产升值率的另一个原因是，你不想被绑在一个房子上长达30年。你可能几年后就搬家。如果升值率足够高，几年后房屋升值的钱就会抵消购房的前期成本。反之，如果升值率很低，搬家会损失购房的前期成本。
最后，如果升值率足够高，你实际上在免费住房。房屋升值可能比你支付的税、保险、维修费要高。出售房产时可变现，或者当你年纪够老的时候，有资格申请反向抵押贷款。还有什么比免费住房更好的事吗？但是免费住房只有在房屋升值率足够高，一般是比通货膨胀率高1.75%才行。
这些原因都让我们想知道美国房产升值率。但是说起来容易，做起来难。
1. 预测房屋升值率就像预测未来一样，没人能预测未来。
2. 住房越来越大。虽然房屋中位价每年上升，隐藏在数字背后的原因，部分来自房屋越来越大。
3. 一些数据显示的是平均价格，而不是中位价。中位价才更有意义。
4. 地方升值率不同于国家国家升值率。
5. 一旦算出历史增长率，只能保持未来几年有相似性。
就算有这么多困难，即使数据对我们所在的地区不一定精确，但是对过去发生的事有所了解也是好的。
理论
仔细想一想，房屋的长期升值率必须非常接近一般的通货膨胀率。因为如果升值率比通货膨胀率高很多，用不了多久，将没人买得起房子！如果工资每年增长3%，但是房价每年增长6%，很快就没人买得起房子了。
美国Census数据
* 1963-2008年，新房价格平均每年增长5.4%（U.S. Census）
* 首先我们说明一个事实，1950-2004年，新房面积从983平方英尺增长到2349平方英尺，平均一年1.6%。所以房价增长那么多不是升值，而是面积越大，房屋总价越贵。考虑到这个事实，每平方英尺的房价从1963-2008其实只上涨了4.2%。
* 现在用房屋增长率对比4.4%的通货膨胀率，就像上文说的，房屋增长率和通货膨胀率几乎持平。
全国房地产经纪人协会
1968-2009年，二手房价格平均每年增长5.4%(Natl. Assoc. of Realtors, p.1, p.2)，跟Census同期新房增长数据相似。如果我们考虑到房屋面积增长的因素，其实这个数据应该是3.7%。同一时期通货膨胀率是4.5%。这里再次说明了房屋升值率不会比通货膨胀率增加地快。
Case-Schiller指数
1987-2009年，二手房价格平均每年增长3.4%。(Wikipedia) 这里没有考虑到房屋面积增长的因素，因为Case-Schiller跟踪同一房屋的重复销售情况（有可能通过改造增加面积，但是这种情况很少，所以忽略不计）。同一时期通货膨胀率为2.9%，所以再次说明了房屋升值率不会比通货膨胀率增加地快。
结论
有一种经常被引用的观点，美国房产升值率比通货膨胀率增加地快，这是很荒谬的。确实，美国房产升值率可能很高，尤其在短时间内，但是整个国家的长期房屋增长率与通货膨胀率是很有关联的，上文的三个数据也证明了这一点。情况必须是这样，因为如果房屋升值比工资增长快很多，那么用不了多久就没人买得起房子了。
