受经济疲软和脱欧不确定性影响，英国房产在上半年上涨速度放缓，伦敦房价自金融危机以来首次下降。写字楼供给不足，预计伦敦房产的租金今年将为负增长，但中心商铺仍表现强劲，旅游人数增加和汇率持续利好，工业地产表现优于其他，这种优势仍将持续。

英国今年第一季度GDP环比增长0.2%，同比增长1.2%，是八年来的最低，第二季度GDP环比增长0.4%。CPI已降低至2.4%，通胀水平是近几年来的最低水平。贷款利率为2.06%，略高于第一季度，但整体仍呈现下降趋势。6月PMI指数升至55.1，超出分析师预测，是八个月的最快增幅，PMI带动了英国国内经济反弹，并提高了英国央行计划于8月进行加息的可能性。

一、住宅

由于经济疲软和脱欧不确定性，2018年第一季度英国房价同比上涨2.1%，上涨速度放缓，伦敦房价同比下降0.6%，是金融危机后的房价首次下降，销量1.15万套，同比减少50%。第二季度英国房地产市场继续降温，房价同比上涨2%，伦敦同比上涨1.3%，表现比第一季度稍好。

统计显示，第一季度全英国和伦敦的房产买家按揭付款支出分别占到实际平均收入的32.5%和62.3%，如果利率提高，伦敦房产购买力有可能下破历史最低点，英国总体购买力也会进一步降低。购买力降低的主要原因是由于房价上涨导致的。

长期来看，投资者会逐渐恢复对房产市场的信心，预计到2021年，伦敦市中心房产将升值15.2%，地铁附近的租金增长率将高于平均租金增长率，租赁市场呈现快速增长势头。

二、商业地产

脱欧没有给写字楼带来很大影响，伦敦金融城需求仍然很高，供给不足的情况仍将持续，金融城和西区写字楼的竣工量比过去10年的平均值低了50%。其他城市的写字楼也同样面临供给不足的情况。

预计今年写字楼租金增长会是负增长，并在2019年扩大负增长水平，这主要是由于伦敦中心地区租金的负增长。根据计算，今年全英写字楼回报预计为4.3%，相比去年的7.9%有着明显的降低。

三、零售地产

零售地产第二季度的租金同比增长率降至0.3%，伦敦中心商铺表现强于其他地区，租金同比增长3.3%，对比两年前10%的增长率，增速明显下降。脱欧不确定性、高营业房产税、电商的不断扩张等都给零售地产带来压力。但值得关注的是，不断增长的旅游人数和汇率的利好，这些都会抵消一部分利空因素对零售地产的影响。预计今年伦敦商铺租金将提高2%，

四、工业地产

工业地产是商业地产里表现最好的，工业地产租金预计今年将增长3.8%，并且在2018至2022年间保持3%的水平。总收益预计今年为14.7%，2019年将会下降至6.4%，但是仍旧会好于商业地产其他板块。

总结：英国房产受脱欧不确定性拖累，今年上半年英国整体经济表现欠佳，投资受阻，英镑大幅贬值，通胀恶化对收入和家庭支出产生负面影响，预计今年经济增长将大幅低于去年。且脱欧进度缓慢，谈判陷入僵局，恐不能如期脱欧。政治和经济不确定性给房地产带来负面影响，但长期来看英国尤其是伦敦仍然是全球最有投资价值的地区之一。